首先，75万公顷文冲以东旧改实施方案公示，速度明显加快。一个重要的城市更新项目启动，将有力提升城市界面与板块价值。
广州房产2021年摄
恰逢其时，与上述旧改只有一路之隔的万科城市之光A区北（即新著北组团），昨天（8月2日）再次拿到预售证，意味着A6、A7栋可以卖了。房产君收到情报，A7栋02单元（建面约92㎡南向三房），昨晚率先加推，还不到一天便售罄。明天七夕（8月4日），要顺势推A6栋03单元，同样是建面约92㎡南向三房，限量47套。截图自：广州阳光家缘网
文冲以东旧改公示，视为黄埔旧改有序进行，细看实施方案，商品房一些规划条件明确了，连改造后配套多少学校、医院、休闲设施都相当清晰。换句话说，你可以从中看到，文冲板块未来两三年的价值和潜力。一方面，作为近两年的东部热盘，这次推新，还好不好卖？现在的买家，对楼市仍有一些信心不足，最明显的一个现象——7月一手住宅成交量低于5、6月，一些网红盘开始后劲不足。
另一方面，城光此前推新均价已是5.5万~6万/㎡，现在入手A6、A7栋，未来还有溢价空间么？
城光A6、A7栋位置示意
其实，一个盘热不热，从推新频率、网签情况就能看出门道。
城光A5栋，6月初才推出，货量不少，有400多套，仅仅过了两个月，A6、A7两栋新货又要来，蓄客、领证、加推时间相当紧凑。网签数据也充分佐证了热度，A5推出后的两个月，城光以435套成交量，拿下全市第一。2022年6月~7月全市一手住宅网签TOP5
| 区域 | 楼盘
| 网签套数
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黄埔
| 万科城市之光
| 435套
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| 花都 | 雪*澜*
| 352套
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天河
| 保*天*
| 301套
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黄埔
| 富*华*
| 288套
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| 增城 | 水*芳*
| 277套
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其实本次加推的，都是老黄埔鱼珠-文冲一带，比较紧缺的产品。比如建面约120㎡、123㎡带主套四房，四开间朝南，片区三个在售新盘，只有城光有这类产品。二手市场，四房本就不多，像学府里、金碧世纪花园、金色悦府、君和名城等热盘，一套放盘的都没有，更别说要挑朝向、布局了。（来源：链家）城光建面约138㎡带主套四房，甚至做到客餐厅南北对流，你打着锣鼓在老黄埔核心遍地找，都找不到，要不要冲，答案很清晰了。
城光A6、A7栋户型分布示意
不过，房产君想重点说的，却是建面约92㎡带主套的南向三房，这是我们比较看好的户型，昨晚刚加推A7栋02单位就售罄。放在全市肯定是不缺的，但细分到热门板块，要上车也不见得容易。房产君摸查了一番，黄埔鱼珠-文冲三个热盘，除万科城市之光有南向三房，其余两盘目前在售的三房，都非南向。悄悄告诉你，城光此前开售的A5栋，可没有南向三房，目前城光已推售的F区、E区、A区南，南向三房占比仅约三成。楼盘
| 户型
| 朝向
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万科城市之光
| 建面约92㎡带主套三房
| 南向
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珺*府
| 建面约96㎡带主套三房
| 北向
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富*华*
| 建面约92㎡三房
| 北向
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在二手市场，板块内带主套南向三房，放盘量不超过30套，楼龄新、素质好的，要6万~6.7万/㎡，颇有点“恃宠生娇”。
你说这种二手房性价比高不高？人家根本不需要谈性价比，整个片区太缺南向三房，所以我们看到，品相好的南向三房，成交价能刺破6字头。2021年老黄埔部分6万+二手房源
楼盘
| 户型建面
| 成交价
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金色悦府
| 约86㎡南向三房
| 约6.3万/㎡
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东城华庭
| 约128㎡南向三房
| 约6万/㎡
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金碧世纪花园
| 约100㎡南向三房
| 约6万/㎡
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学府里
| 约79㎡南向三房
| 约6.6万/㎡
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约73㎡南向三房
| 约6.4万/㎡
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约102㎡南向三房
| 约6.2万/㎡
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上述情况不止出现在老黄埔，在天河、海珠，上车一套南向三房，门槛一点都不低，要么单价高，要么面积大、总价贵。天河新盘，目前能实打实做到三房的南向户型，面积至少107㎡，一套房六七百万少不了。海珠，中海新盘建面约75~85㎡，就做到南向三房，但是，好楼层好单位均价7万+。中旅新盘单价较低，但面积去到104㎡，还是得拿出600多万。我买个万科城市之光，建面约92㎡南向三房，只需掏出500~550万，总价低了上百万，户型尺度又不比100多㎡逊色，这难道不香吗？
当然啦，有买家是这么算账的，如果走远点，比如黄埔庙头、科学城，比如荔湾、白云，拿着500万，什么南向三房搞不来。你也知道要“走远点”，地段不一样，生活完善度、便利度，差的不是一星半点。而荔湾、白云、黄埔科学城，一般至少换乘1次，路上时间通常超过半小时，而且很难离开死亡3号线的折腾。| 楼盘/板块 | 目前前往珠江新城
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万科城市之光
| 地铁5号线直达
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黄埔科学城
| 地铁6线转5号线
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荔湾广钢
| 广佛线转3号线
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荔湾花地湾
| 1号线转3号线
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白云湖
| 8号线转3号线
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选庙头总该行吧，5号线东延段开通后，与城光不就隔了两个地铁站。隔了两个地铁站，通勤距离远了5公里，每天比别人早起10来分钟。隔了两个地铁站，周边都被旧改包围，想逛个沃尔玛，要么坐地铁到城光这边来，要么等旧改去完善，配套直接降级。大家不妨探讨一下，为了便宜一些，牺牲生活品质与便利，到底值不值？
产品全维度测评
南向三房，景观、舒适度都不错
可以发现，城光的南向三房，从稀有性、价值高度、性价比与居住的颗粒度，都有一定优势。不过买房，除了看外部条件，还得细究房子住得舒不舒服。所以，房产君特地为城光A6、A7栋产品，做了详细的日照、噪音、景观测试。且看明天加推的A6栋南向三房（03单元），几番研究后，它有几个可以拿高分的地方：首先，从平面图可以看到，这个户型处于单边位，景观阳台与两个卧室的南向景观面，不受同楼栋其他单位的影响。其二，从归家动线看，这组南向三房，与电梯距离合理，既不会太近，又不会离得太远，居家生活不受外界干扰，出门坐电梯又很方便。
其三，A6栋南向三房，位于A区北组团的中心，远离主干道，生活更安静，根据我们的模拟，入夜后还要更安逸些，能够安心入睡。房产君特地找来视野景观模拟，站在A6栋高层阳台，往远处看，可以看到璀璨夺目的小蛮腰、珠江新城、金融城等地标。往下俯瞰，万科斥资千万，重金打造的约1万㎡C形水系景观带，环绕在眼前，颇有一种“都市森林”的感觉。
A6栋建面约92㎡南向三房（30层）视野模拟
这条水系景观带，颇有故事，首先，在设计上，连缀着跌水溪瀑、奇花异石，与项目内的园林绿化，以及项目外的文冲河，相呼应、融合，生机满满。另一方面，打造这样水景，非常考验物业的后期维护，在广州，往往只有高品质小区，才有大面积的水系景观。除了A6栋外南向三房外，城光其他户型也各有特色，它们的性价比都不低。如果你对景观要求较高，喜欢万科打造的C形水系，还可以看看A7栋01~05单位。除了一个是建面约120㎡四房外，有四个是建面约92㎡三房，总价较低，很适合刚新婚的年轻人，或者与父母同住的家庭。
以上户型可看C形水景
因为这些单位就在C形水系景观带旁，楼距更宽，视野更开阔，安静程度也是城光新推产品中数一数二的，尤其02、03的南向三房。
A7栋建面约92㎡南向三房（16层）视野模拟
A6、A7栋还有建面约120㎡、123㎡、138㎡不同面积的四房可选，这些户型都很经典，大家可以自行看图。
这里面，有的日照时间长，比如A6栋建面约120㎡与138㎡四房，25层以上还能看到珠江。
有的双面观景，且噪音又控制得很好，比如A7栋建面约120㎡四房，南向客厅与阳台，可俯瞰C形水景，北向餐厅也有小区园林作伴。
同一栋的138㎡四房，南北皆园景。
好啦，具体怎么选，还有哪些楼层有货，可以扫码加一下这位销售，TA人很nice，有什么想知道，直接问TA吧。
房产君看法：城光胜在够全面万科城市之光，从首开到现在，也有两年时间，房产君身边有不少朋友，最后兜兜转转买了它。要说这个盘有多完美，也不是，户型、楼距、日照、通风等方面，其实还有很大进步空间。但选房，永远是个综合评定的过程，在房产君看来，城光能一直霸屏楼市热销榜，离不开这些因素。首先，不止能一轨直通珠江新城，离地铁是真的近，即将开售的A6、A7栋，与文冲站的直线距离，仅约150米，完全可以步行。在酷热的夏天，或者台风天，你就会懂得离地铁站近一点的好。其次，配套少有的齐全，且都在兑现，父母忧心教育，城光就配套华师附小，今年9月开学。老人家最关心买菜方不方便，项目周边不缺菜市场、大型商场。文章开头提到的文冲以东旧改、华润新溪项目旧改，还有望将配套提升一个level。
图为城市空间图及交通网络示意，非标准比例绘制，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出承诺。
最后是潜力，在新鲜出炉的上半年经济数据，黄埔交出了一张傲人的成绩单，GDP达2034亿，是全市唯二超2000亿的行政区。产业强势发力，将有更多白领、人才注意到黄埔的价值，在这里工作、定居，这些都是支撑资产价值的购买力。城光不是100分的房子，但在黄埔地段加持，与大盘撑腰下，整个广州市场上，它的房子，尤其是明天要推的A6栋南向三房（03单元），不失为一个优秀选择。如果大家想了解更多项目信息，包括最新动态、每一套房源的具体价格、优惠等等，也欢迎扫码添加大嘴微信，我们无话不谈。